{"id":326,"date":"2024-02-09T20:00:03","date_gmt":"2024-02-09T19:00:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/?p=326"},"modified":"2024-02-13T16:27:16","modified_gmt":"2024-02-13T15:27:16","slug":"uso-delle-parti-comuni-i-poteri-dellamministratore-di-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/uso-delle-parti-comuni-i-poteri-dellamministratore-di-condominio\/","title":{"rendered":"Uso delle parti comuni. I poteri dell\u2019amministratore di condominio"},"content":{"rendered":"<p>Tra i poteri che la legge attribuisce all\u2019amministratore di condominio vi \u00e8 anche quello di\u00a0<strong>disciplinare l&#8217;uso delle cose e dei servizi comuni<\/strong>, in modo da assicurare il miglior godimento a tutti i condomini.<\/p>\n<p>\u00c8 compito dell\u2019amministratore vigilare sulla regolarit\u00e0 dei servizi comuni, sul corretto utilizzo delle parti comuni da parte dei condomini, anche in base al regolamento condominiale. Pu\u00f2 intervenire in determinate situazioni per garantire la parit\u00e0 di godimento dei beni comuni. Tuttavia, non pu\u00f2 vietare del tutto, di sua iniziativa, l&#8217;utilizzo del bene ad uno o pi\u00f9 condomini.<\/p>\n<p>Quando parliamo di uso delle parti comuni, la norma di riferimento \u00e8\u00a0<strong>l\u2019articolo 1102 del codice civile<\/strong>. Questo articolo stabilisce che ciascun condomino pu\u00f2 servirsi della cosa comune, purch\u00e9 non ne alteri la\u00a0<strong>destinazione<\/strong>\u00a0e non impedisca agli altri condomini di farne\u00a0<strong>pari uso<\/strong> secondo il loro diritto. A tal fine, ed entro tali limiti, ogni condomino pu\u00f2 apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa.<\/p>\n<p><strong>Modalit\u00e0 di utilizzo delle parti comuni<\/strong><\/p>\n<p>\u00c8 impossibile elencare le modalit\u00e0 di utilizzo delle parti comuni. La casistica \u00e8 sterminata e varia da condominio a condominio. Solo per fare qualche esempio, pensiamo a tutti gli interventi che attengono alla tutela dell\u2019impianto ascensore, all&#8217;erogazione del riscaldamento, alle modalit\u00e0 di utilizzo del cortile condominiale, delle aree esterne comuni dell\u2019edificio, delle aree di parcheggio, delle scale, del sottotetto.<\/p>\n<p>Dall\u2019altro canto,\u00a0<strong>non sempre \u00e8 facile per l\u2019amministratore disciplinare l\u2019utilizzo delle parti comuni garantendo il diritto all\u2019uso paritario<\/strong>. Nella pratica, tutto pu\u00f2 diventare molto complicato.<\/p>\n<p><strong>La regola dell\u2019uso paritario<\/strong><\/p>\n<p>L\u2019articolo 1102 del codice civile fornisce delle regole generali che permettono di valutare, volta per volta, se le attivit\u00e0 poste in essere dai singoli condomini sulle parti comuni sono legittime.<\/p>\n<p>Ciascun condomino pu\u00f2 servizi delle parti comuni, purch\u00e9:<\/p>\n<ul>\n<li>non ne alteri la destinazione;<\/li>\n<li>non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il diritto d\u2019uso del singolo condominio riguarda il bene comune nella sua interezza, non una parte o una quota di esso. La regola dell\u2019uso paritario per tutti i condomini pu\u00f2 essere derogata solo con un regolamento condominiale \u201ccontrattuale\u201d, cio\u00e8 accettato da tutti i condomini.<\/p>\n<p><strong>Poteri dell\u2019amministratore di condominio<\/strong><\/p>\n<p>Il potere dell\u2019amministratore di disciplinare l\u2019uso delle cose comuni \u00e8 finalizzato, dunque, ad assicurare il pari uso di tutti i cond\u00f2mini. L\u2019amministratore pu\u00f2 intervenire per garantire questo diritto. Tuttavia, come detto, non pu\u00f2 certo negare ad un condominio un particolare utilizzo del bene comune che \u00e8 consentito a tutti gli altri, a meno che ci\u00f2 non sia previsto nel regolamento condominiale contrattuale. Un provvedimento del genere da parte dell\u2019amministratore sarebbe illegittimo, perch\u00e9 andrebbe oltre i suoi poteri.<\/p>\n<p><strong>L\u2019uso paritario<\/strong><\/p>\n<p>Attenzione, per\u00f2: \u201cpari uso\u201d non significa uso identico e contemporaneo.<\/p>\n<p>In realt\u00e0, l\u2019articolo 1102 del codice civile ci dice che ciascun condomino pu\u00f2 trarre dalla cosa comune la pi\u00f9 intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.<\/p>\n<p>In termini generali, dovrebbe ritenersi consentita l\u2019opera che, pur impegnando stabilmente una parte della cosa comune, non impedisca comunque un adeguato uso della parte residua (pensiamo, ad esempio, all\u2019installazione dei\u00a0<strong>pannelli solari sul lastrico solare<\/strong>\u00a0condominiale).<\/p>\n<p>Come ci dicono i giudici in diverse sentenze, inoltre, l\u2019uso da prendere in considerazione, al fine di valutarne la legittimit\u00e0, non \u00e8 solo quello concretamente esercitato dai condomini, ma anche quello potenzialmente esercitabile da ciascuno, anche se, di fatto, rimasto inespresso.<\/p>\n<p><strong>L\u2019uso pi\u00f9 intenso<\/strong><\/p>\n<p>\u00c8 ammessa dunque la possibilit\u00e0 per ciascun proprietario di servirsi della cosa comune ed utilizzarla anche in modo pi\u00f9 intenso, per un suo fine particolare, sempre facendo salvi la destinazione e il diritto al pari uso da parte degli altri condomini. Entro tali limiti, le opere eseguite dal singolo condomino devono intendersi legittime, anche laddove siano state eseguite senza la specifica autorizzazione assembleare.<\/p>\n<p><strong>L\u2019uso esclusivo<\/strong><\/p>\n<p>L\u2019uso esclusivo delle parti comuni da parte del singolo condomino \u00e8 invece consentito soltanto entro limiti molto ristretti. Secondo la giurisprudenza, l\u2019uso pi\u00f9 intenso e diverso del bene comune pu\u00f2 anche giungere ad essere esclusivo, purch\u00e9 ci\u00f2 avvenga in attuazione di uno specifico accordo concluso tra tutti i titolari del diritto.<\/p>\n<p>Se non esiste un accordo del genere, al singolo condomino \u00e8 consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze degli altri condomini, e che lo stesso bene non perda la sua normale ed originaria destinazione.<\/p>\n<p>In base a questi principi, solo per fare ad esempio, \u00e8 considerato illegittimo utilizzo del\u00a0<strong>cortile condominiale come area di parcheggio<\/strong>\u00a0\u201c<em>in quanto l&#8217;ingresso e la sosta dei veicoli nell&#8217;area, impedendo o intralciando l&#8217;uso della stessa agli altri condomini, esorbiterebbe dall&#8217;ambito di un uso pi\u00f9 intenso e pi\u00f9 esteso della cosa comune, per rientrare in quello delle innovazioni vietate ai sensi dell&#8217;articolo 1120 del codice civile<\/em>\u201d (<strong>Corte di Cassazione civile, 05\/10\/2009, n. 21256<\/strong>).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Fonte: Idealista 09\/02\/2024<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Parti comuni, uso esclusivo del singolo condomino e poteri di vigilanza dell&#8217;amministratore<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":327,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[213,217,215,214,216],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/326"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=326"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/326\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":328,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/326\/revisions\/328"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/327"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=326"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=326"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=326"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}