{"id":352,"date":"2024-08-06T15:41:24","date_gmt":"2024-08-06T13:41:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/?p=352"},"modified":"2024-08-06T15:41:24","modified_gmt":"2024-08-06T13:41:24","slug":"salva-casa-2024-le-novita-di-maggiore-interesse-per-i-proprietari-di-immobili","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/salva-casa-2024-le-novita-di-maggiore-interesse-per-i-proprietari-di-immobili\/","title":{"rendered":"Salva Casa 2024, le novit\u00e0 di maggiore interesse per i proprietari di immobili"},"content":{"rendered":"

La\u00a0legge del 24 luglio 2024 n. 105\u00a0<\/strong>di conversione del\u00a0decreto Salva Casa 2024<\/strong>\u00a0(decreto-legge del 29 maggio 2024 n. 69)\u00a0\u00e8 stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale lo scorso 27 luglio. Diverse le novit\u00e0 introdotte nel corso dell\u2019esame in Parlamento. Proprio per analizzare\u00a0le modifiche apportate dalla norma contenente disposizioni in materia di semplificazione edilizia e urbanistica<\/strong>\u00a0e di maggiore interesse per i proprietari di immobili, la Confedilizia ha organizzato un seminario web nel corso del quale l\u2019avvocato Giovanni Govi e il geometra Alessandro Rizzi, componenti del Coordinamento urbanistico della Confedilizia, coordinati da Antonio Nucera, responsabile del Centro Studi della stessa organizzazione dei proprietari di casa, hanno commentato quanto disposto dal provvedimento con particolare attenzione all\u2019ampliamento degli interventi realizzabili in regime di edilizia libera, alle\u00a0nuove regole per dimostrare lo stato legittimo degli immobili, alle\u00a0tolleranze costruttive, alla\u00a0regolarizzazione delle varianti ante 1977, all\u2019accertamento di conformit\u00e0, al\u00a0mutamento di destinazione d\u2019uso\u00a0e al\u00a0recupero dei sottotetti.<\/strong><\/p>\n

Il\u00a0decreto Salva Casa<\/strong>\u00a0(decreto 69\/2024), convertito in legge e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 27 luglio 2024, ha apportato modifiche al Testo Unico delle disposizioni edilizie. Come sottolineato in apertura del seminario web, le novit\u00e0 sono molte. Ma cosa si pu\u00f2 fare e cosa non si pu\u00f2 fare? Perch\u00e9, \u00e8 vero, il decreto Salva Casa regolarizza alcune situazioni e render\u00e0 pi\u00f9 facile la commerciabilit\u00e0 degli immobili, ma non si tratta di un condono. Vediamo dunque le novit\u00e0 che sono di maggiore interesse per i proprietari di immobili in base a quanto spiegato e illustrato dall\u2019avvocato Giovanni Govi.<\/p>\n

Ampliamento degli interventi realizzabili in regime di edilizia libera<\/strong>
\nL\u2019articolo 6 del Testo Unico, quello che disciplina l\u2019attivit\u00e0 di edilizia libera, \u00e8 stato fatto oggetto di ulteriori modifiche. In particolare, il Salva Casa ha introdotto alla lettera b-bis dell\u2019articolo 6 la possibilit\u00e0 di realizzare in attivit\u00e0 di edilizia libera le cosiddette\u00a0vetrate panoramiche amovibili<\/strong> e totalmente trasparenti (Vepa)\u00a0<\/strong>anche, oltre a quello che era gi\u00e0 previsto, con riferimento ai porticati rientranti all\u2019interno dell\u2019edificio.<\/p>\n

Nello specifico, deve trattarsi di vetrate che abbiano effettivamente quei requisiti che la norma espressamente richiede; deve quindi trattarsi di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti dirette ad assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche. Ovviamente, non devono assolutamente configurare spazi stabilmente chiusi, altrimenti si tratterebbe di nuova volumetria e di mutamento di destinazione d\u2019uso dell\u2019immobile. In tal caso, si uscirebbe dallo spettro dell\u2019edilizia libera.<\/p>\n

\u00c8 dunque fondamentale che si tratti di Vepa,\u00a0vetrate amovibili e completamente trasparenti, che siano quindi tutte completamente di vetro, ripiegabili e impacchettabili, senza neppure ad esempio profili di alluminio agli angoli.<\/p>\n

Un\u2019altra interessante modifica riguarda la lettera b-ter. Anche in questo caso si parla di attivit\u00e0 in edilizia libera, nello specifico ci si riferisce alle\u00a0tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili<\/strong> la cui struttura di tutte queste tipologie sia addossata o annessa agli immobili o alle unit\u00e0 immobiliari, anche con strutture fisse, ma necessarie al sostegno e all\u2019estensione dell\u2019opera.<\/p>\n

Anche in questo caso, la norma si preoccupa di ribadire che tutte tali tipologie, proprio per essere effettivamente in attivit\u00e0 di edilizia libera, non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volume e di superficie, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l\u2019impatto visivo e l\u2019ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche. La legge di conversione ha introdotto una specifica secondo cui rientrano nell\u2019attivit\u00e0 di edilizia libera anche le tende a pergola con telo retrattile anche se bioclimatiche.<\/p>\n

Come sottolineato, c\u2019\u00e8 la preoccupazione e l\u2019attenzione della norma a includere nell\u2019attivit\u00e0 di edilizia libera tutta quella serie di elementi esterni, di arredo esterno, che al giorno d\u2019oggi si presentano in una molteplicit\u00e0 di tipologie, alcune delle quali \u2013 se non espressamente nominate \u2013 evidentemente facevano sorgere il dubbio che non fossero comprese nell\u2019attivit\u00e0 di edilizia libera, ma che dovessero poi collocarsi in qualche altro tipo di intervento richiedente qualche altra procedura.<\/p>\n

Nuove regole per dimostrare lo stato legittimo degli immobili<\/strong>
\nUn altro articolo importante \u00e8 il 9-bis, che disciplina lo\u00a0stato legittimo<\/strong>, quindi l\u2019attestazione e la documentazione dello stato legittimo. Con l\u2019introduzione del decreto Salva Casa c\u2019\u00e8 stato un cambio di impostazione: non si \u00e8 pi\u00f9 necessariamente obbligati a fare riferimento alla coesistenza dello stato legittimo come stabilito dal titolo abilitativo originario e da quello che ha disciplinato l\u2019ultimo intervento edilizio. Questo \u00e8 un passaggio di impostazione importante, perch\u00e9 il tecnico abilitato che deve fare riferimento allo stato legittimo, soprattutto quando deve presentare una ulteriore nuova pratica edilizia oppure quando deve attestare una conformit\u00e0 in sede di alienazione di un\u2019unit\u00e0 immobiliare, ha la facolt\u00e0 di alternativamente fare riferimento anche soltanto al titolo abilitativo che ha disciplinato l\u2019ultimo intervento edilizio.<\/p>\n

Tra l\u2019altro, la legge di conversione ha portato una modifica anche sotto questo profilo perch\u00e9 nella versione originaria lo stato legittimo era previsto come rilasciato, laddove si facesse riferimento a quello risultante dall\u2019ultimo intervento edilizio, come risultante di un procedimento idoneo posto in essere dall\u2019amministrazione. Previsione che aveva lasciato perplessi molti commentatori perch\u00e9 questo procedimento idoneo pareva fosse proprio un aggravamento di un iter che invece voleva essere pi\u00f9 semplice. Adesso vi \u00e8 la condizione che l\u2019amministrazione competente, in sede di rilascio del titolo edilizio, abbia verificato la legittimit\u00e0 dei titoli pregressi. Questo per dare la tutela dell\u2019affidamento legittimo di chi ha presentato il titolo edilizio ultimo ed \u00e8 stato verificato dall\u2019amministrazione ed \u00e8 stato rilasciato, con il che intendendo che anche laddove vi fossero eventuali discrasie l\u2019amministrazione non le ha ritenute di rilievo.<\/p>\n

L\u2019articolo 9-bis ha poi una serie di ulteriori previsioni, perch\u00e9 ha sostanzialmente aggiornato e integrato i riferimenti dei titoli edilizi idonei a stabilire lo stato legittimo con riferimento anche ai titoli rilasciati o formati in applicazione delle norme sull\u2019accertamento di conformit\u00e0, ai sensi dell\u2019articolo 36 del Tur, delle norme sull\u2019accertamento di conformit\u00e0 con quella doppia conformit\u00e0 cosiddetta semplificata prevista dal 36-bis del Testo Unico e delle varie sanzioni pecuniarie e oblazioni che concorrono a formare il riferimento dello stato legittimo.<\/p>\n

Di particolare interesse per gli immobili in condominio vi \u00e8 poi il comma 1-ter, introdotto ex novo dalla legge di conversione e quindi inserito ex novo nel corpo dell\u2019articolo 9-bis: ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unit\u00e0 immobiliari non rilevano le difformit\u00e0 insistenti sulle parti comuni dell\u2019edificio di cui all\u2019articolo 1117 del Codice civile. Si tratta di un chiaro riferimento alle parti comuni di un edificio condominiale, alle facciate, ai muri perimetrali, al tetto, ma soprattutto il riferimento a cui va il pensiero \u00e8 alle facciate o anche alle coperture. La norma prosegue prevedendo l\u2019ipotesi speculare invertita: ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell\u2019edificio non rilevano le difformit\u00e0 esistenti sulle singole unit\u00e0 immobiliari dello stesso. In questo punto c\u2019\u00e8 sostanzialmente una sorta di sdoppiamento per quanto concerne il riferimento allo stato legittimo a seconda che ci si riferisca alla singola unit\u00e0 immobiliare all\u2019interno di un condominio e interessi quindi lo stato legittimo di quella singola unit\u00e0 ovvero viceversa a seconda che invece ci si riferisca allo stato legittimo dell\u2019edificio condominiale.<\/p>\n

C\u2019\u00e8 poi una modifica, con l\u2019inserimento di tre nuovi commi (5-bis, 5-ter e 5-quater), all\u2019articolo 24 del Testo Unico dell\u2019Edilizia sull\u2019agibilit\u00e0. La novit\u00e0 \u00e8 che dopo tanto preannunciare rispetto alla possibile deroga di alcuni requisiti igienico sanitari previsti dalla normativa vigente, in effetti nel comma 5 -is troviamo qualche elemento di novit\u00e0 salvo molte condizioni che vengono apposte. Secondo quanto previsto, il progettista abilitato, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico sanitari, \u00e8 autorizzato ad asseverare la conformit\u00e0 del progetto alle norme igienico sanitarie nelle seguenti ipotesi: locali con un\u2019altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri; alloggio monostanza con una superficie minima comprensivo dei servizi inferiore a 28 m2 fino al limite massimo di 20 m2 per una persona; alloggio monostanza comprensivo dei servizi inferiore a 38 m2 fino al limite massimo di 28 m2 per due persone. I seguenti commi, 5-ter e 5-quater, introdotti sempre dalla legge di conversione, pongono una serie di rilevanti condizioni. Sembrerebbe dunque che il legislatore abbia voluto concedere deroghe, ma ne abbia poi limitato l\u2019effettiva portata.<\/p>\n

Tolleranze costruttive<\/strong>
\nPer quanto riguarda le\u00a0tolleranze<\/strong>, il decreto Salva Casa \u00e8 intervenuto anche sull\u2019articolo 34-bis del Testo Unico in un modo che da una parte \u00e8 di buon senso anche da un punto di vista dell\u2019effettiva applicabilit\u00e0 e applicazione, dall\u2019altra meno condivisibilmente limitando temporalmente l\u2019estensione delle cosiddette tolleranze esecutive e costruttive. Il comma 1 dell\u2019articolo 34-bis prevedeva \u2013 e continua a prevedere \u2013 la disciplina ordinaria, valida quindi per tutti gli interventi a prescindere dall\u2019epoca della loro esecuzione, delle tolleranze costruttive: il mancato rispetto dell\u2019altezza, della distanza, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unit\u00e0 immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.<\/p>\n

La grande novit\u00e0 del decreto Salva Casa \u00e8 stata ed \u00e8 tuttora confermata dalla legge di conversione, anzi con un\u2019ulteriore previsione in ampliamento, l\u2019introduzione del comma 1-bis, che prevede una disciplina ulteriore rispetto a quella del primo comma con riferimento a queste stesse discrasie, a queste stesse mancanze di conformit\u00e0 rispetto ai parametri edilizi del titolo edilizio a cui ci si riferisce,\u00a0ampliando per\u00f2 la percentuale di tolleranza<\/strong>, prevedendola in una misura inversamente proporzionale rispetto alla superficie utile dell\u2019unit\u00e0 immobiliare o comunque dell\u2019immobile a cui ci si riferisce.<\/p>\n

Regolarizzazione delle varianti ante 1977<\/strong>
\nC\u2019\u00e8 poi l\u2019introduzione dell\u2019articolo 34-ter, ex novo, che prevede\u00a0la possibilit\u00e0 di regolarizzare gli interventi realizzati come varianti in corso d\u2019opera che costituiscono parziale difformit\u00e0 dal titolo rilasciato prima del gennaio 1977<\/strong>, anche se non rientrano nelle tolleranze gi\u00e0 previste.<\/p>\n

L\u2019importante novit\u00e0 \u00e8 al comma 4, il quale prevede che le parziali difformit\u00e0 realizzate durante le esecuzioni dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all\u2019esito di sopralluogo o ispezione di funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformit\u00e0 edilizia, sono soggette alla disciplina delle tolleranze di cui all\u2019articolo 34-bis alle seguenti condizioni: non sia stato emesso un ordine di demolizione o ripristino; sia stata rilasciata la certificazione di abitabilit\u00e0 o agibilit\u00e0 nelle forme previste dalla legge e rispetto alle quali non sia poi intervenuto alcun atto di annullamento e non sia neanche pi\u00f9 annullabile.<\/p>\n

Accertamento di conformit\u00e0<\/strong>
\nUn ulteriore intervento in sede di conversione sull\u2019articolo 36 e 36-bis, i due articoli di riferimento per quanto concerne l\u2019accertamento di conformit\u00e0, \u00e8\u00a0la previsione della possibilit\u00e0 di ottenere un permesso di costruire o una Scia in sanatoria<\/strong>. Ci\u00f2 era gi\u00e0 previsto nel nostro ordinamento a livello statale con l\u2019articolo 36 del Testo Unico dell\u2019Edilizia, il quale per\u00f2 prevedeva e tuttora prevede \u2013 sia pur con uno spettro meno ampio rispetto a quello precedente \u2013 il requisito della doppia conformit\u00e0, cio\u00e8 la conformit\u00e0 alla normativa edilizia e urbanistica sia vigente al momento della realizzazione dell\u2019irregolarit\u00e0 sia vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria stessa.<\/p>\n

Ora di accertamenti di conformit\u00e0 ce ne sono due: uno \u00e8 quello dell\u2019articolo 36, che prevede i casi pi\u00f9 gravi e che rimane sostanzialmente l\u2019accertamento di conformit\u00e0 classico; l\u2019altro \u00e8 quello dell\u2019articolo 36-bis, che prevede una doppia conformit\u00e0 semplificata, attenuata, per interventi realizzati in parziale difformit\u00e0 dal permesso di costruire o dalla Scia vera e propria, ovvero in assenza o difformit\u00e0 dalla Scia, o ancora \u2013 novit\u00e0 della legge di conversione \u2013 in caso di variazioni essenziali come elencate e previste dall\u2019articolo 32 del Testo Unico. La novit\u00e0 tra il decreto Salva Casa e la legge di conversione \u00e8 che le variazioni essenziali passano dallo spettro di accertamento di conformit\u00e0 ai sensi dell\u2019articolo 36 all\u2019accertamento di conformit\u00e0 ai sensi dell\u2019articolo 36-bis.<\/p>\n

Mutamento di destinazione d\u2019uso<\/strong>
\nPer il\u00a0mutamento di destinazione d\u2019uso<\/strong>\u00a0il decreto Salva Casa interviene con l\u2019introduzione di nuovi commi, dall\u20191-bis all\u20191-quinquies dell\u2019articolo 23-ter. Quest\u2019ultimo articolo gi\u00e0 di per s\u00e9, al primo comma, prevedeva \u2013 salvo diverse previsioni da parte di leggi regionali \u2013 il principio per cui costituisce mutamento rilevante della destinazione d\u2019uso ogni forma di utilizzo dell\u2019immobile o della singola unit\u00e0 immobiliare diversa da quella originaria purch\u00e9 tale da comportare l\u2019assegnazione dell\u2019immobile o dell\u2019unit\u00e0 immobiliare a una diversa categoria funzionale tra quelle sottoelencate: a) residenziale, a bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. Il Salva Casa, al comma 1-bis, prevede che la facolt\u00e0 di mutamento della destinazione d\u2019uso \u2013 anche con opere \u2013 della singola unit\u00e0 immobiliare all\u2019interno della stessa categoria funzionale \u00e8 sempre consentito. C\u2019\u00e8 per\u00f2 la previsione che ci\u00f2 avvenga nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilit\u00e0 per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.<\/p>\n

Il comma 1-ter ammette i mutamenti di destinazione d\u2019uso, rende quindi possibili i mutamenti di destinazione d\u2019uso \u2013 tolto l\u2019inciso \u201csenza opere\u201d, quindi con o senza opere \u2013 tra diverse categorie funzionali ad eccezione di quelle rurali di una singola unit\u00e0 immobiliare ubicata in immobili compresi nelle zone A, B e C. Tra le condizioni vi \u00e8 sempre quella, oltre al rispetto della normativa di settore, ferma restando la possibilit\u00e0 per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Tra le novit\u00e0 introdotte in sede di modifica vi \u00e8 quella che gli strumenti urbanistici comunali nel fissare specifiche condizioni si debbono anche accertare di prevedere le ipotesi nelle quali questa ammissibilit\u00e0 di cambio d\u2019uso possa riguardare i locali al piano terra e al seminterrato. La norma statale richiama la competenza del legislatore regionale nel prevedere i casi in cui questa liberalizzazione o semplificazione dei cambi d\u2019uso si applichi \u2013 previa previsione degli strumenti edilizi locali \u2013 ai piani fuori-terra e ai seminterrati.<\/p>\n

Recupero dei sottotetti<\/strong>
\nIn questo caso il Salva Casa offre un \u201combrello\u201d di copertura statale a normative regionali. L\u2019articolo 2-bis, il cui titolo \u00e8 \u201cDeroghe in materia di limiti di distanze tra fabbricati\u201d, il cui comma 1-ter \u00e8 famoso perch\u00e9 disciplina tutto quello che concerne l\u2019ispessimento dei cappotti dell\u2019efficientamento, al comma 1-quater recita: \u201cAl fine di incentivare l\u2019ampliamento dell\u2019offerta abitativa, limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l\u2019intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanze vigenti all\u2019epoca della realizzazione dell\u2019edificio, che non siano apportate modifiche nella forma e nella superficie dell\u2019area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l\u2019altezza massima dell\u2019edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali pi\u00f9 favorevoli\u201d. Si tratta dunque di un articolo che d\u00e0 una\u00a0copertura statale<\/strong>, soprattutto in materia di deroga ai limiti delle distanze attuali che fossero pi\u00f9 restrittive rispetto a quelle dell\u2019epoca di realizzazione dell\u2019edificio, ma che d\u00e0 dei limiti rispetto a modifiche che invece non devono interessare forma, superficie, area e altezza massima, salvo pi\u00f9 permissive leggi regionali.<\/p>\n

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Fonte: Idealista 06\/08\/2024<\/p>\n

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Le principali modifiche apportate dalla legge del 24 luglio 2024 n. 105 di conversione del decreto-legge del 29 maggio 2024 n. 69<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":353,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[249,250,251,252,247,254,248,253],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/352"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=352"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/352\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":354,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/352\/revisions\/354"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/353"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=352"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=352"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=352"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}