La Cassazione si \u00e8 espressa in tema di contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio. In tal caso, come regolarsi per poter usufruire delle agevolazioni per l\u2019acquisto della prima casa? E quando si decade dal beneficio? Vendiamo quanto \u00e8 stato precisato, ricordando in particolare quanto previsto dall\u2019articolo 27, comma 3, del Tur (Testo unico dell’imposta di registro): \u201cNon sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di propriet\u00e0 e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volont\u00e0 dell\u2019acquirente o del creditore\u201d.<\/p>\n
La vicenda che ha portato la Cassazione ad esprimersi con l\u2019ordinanza n. 5068 del 26 febbraio 2025 \u00e8 stata ripresa da Fisco Oggi, la rivista telematica dell\u2019Agenza delle Entrate. La Cassazione si \u00e8 trovata ad esaminare il caso riguardante un atto di compravendita stipulato il 22 giugno 2011 con il quale una societ\u00e0 ha venduto a due coniugi, in regime di comunione legale, la piena propriet\u00e0 di un immobile. In fase di registrazione, gli acquirenti hanno ottenuto le agevolazioni fiscali previste per l\u2019acquisto della prima casa.<\/p>\n
Successivamente, il 7 aprile 2016, con atto pubblico di compravendita con riserva di propriet\u00e0 in parte a favore proprio e in parte a favore di terzo, i coniugi hanno dichiarato di cedere in favore di un primo soggetto l\u2019usufrutto vitalizio e in favore di un secondo soggetto la nuda propriet\u00e0 della casa, al prezzo di euro 145mila euro, da pagare in maniera dilazionata. A garanzia della parte di prezzo dilazionato, i coniugi venditori si sono riservati il dominio sull\u2019immobile, di conseguenza gli effetti della vendita sono stati subordinati all\u2019effettivo e totale pagamento del prezzo pattuito. Una volta corrisposto integralmente il prezzo di acquisto da parte degli acquirenti, il 23 novembre 2017 \u00e8 stato stipulato un atto di accertamento di avveramento della condizione, che \u00e8 stato registrato il giorno seguente e con il quale gli acquirenti hanno conseguito il possesso legale del bene.<\/p>\n
A quel punto, l\u2019ufficio ha notificato ai due coniugi un avviso di liquidazione con il quale ha revocato l\u2019agevolazione prima casa, dal momento che i due coniugi, in sede di stipula dell\u2019atto di vendita con riserva della propriet\u00e0 del 2016, avevano ceduto l’abitazione prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, senza aver acquistato, entro il termine perentorio di un anno, un altro immobile da adibire a propria abitazione.<\/p>\n
L\u2019atto \u00e8 stato impugnato e la Ctp ha accolto il ricorso. L\u2019ufficio ha quindi presentato appello e la Ctr della Campania ha confermato l\u2019atto erariale \u201csul presupposto che, in tema di vendita con riserva di propriet\u00e0 degli immobili con pagamento a rate, ai fini dell\u2019imposta di registro l\u2019effetto traslativo della vendita a rate \u00e8 immediato (articolo 27, comma 3, Dpr n. 131\/86), pertanto l\u2019imposta va corrisposta al momento della registrazione dell\u2019atto\u201d. I contribuenti hanno quindi presentato ricorso in Cassazione, che lo ha rigettato con l\u2019ordinanza n.5068 del 26 febbraio 2025, confermando la legittimit\u00e0 dell\u2019operato e dei recuperi dell\u2019ufficio.<\/p>\n
La Cassazione ha ricordato che \u201cl\u2019articolo 27, comma 3, del Tur prevede espressamente, ai fini dell\u2019imposta di registro, che non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di propriet\u00e0 e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volont\u00e0 dell\u2019acquirente o del creditore\u201d.<\/p>\n
Secondo quanto spiegato, la vendita con patto di riservato dominio, sotto il profilo civilistico, allaccia il momento di trasferimento della propriet\u00e0 alla data di pagamento dell\u2019intero prezzo; ai fini tributari conta l\u2019anticipazione di materia imponibile, in considerazione della preminenza dell\u2019interesse erariale. Bisogna poi sottolineare che la vendita con riserva di propriet\u00e0 \u00e8 equiparata alla vendita ordinaria ai fini dell\u2019imposta di registro.<\/p>\n
Di conseguenza, secondo quanto stabilito dalla Cassazione, \u201cil soggetto che abbia beneficiato ai fini dell\u2019imposta di registro del beneficio prima casa decade da detto beneficio ove entro il quinquennio aliena il medesimo bene riservandosi, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, il dominio sull\u2019immobile, rilevando il momento della conclusione della vendita come stabilito dall\u2019art. 27 TUR e non gi\u00e0 il momento successivo del pagamento integrale del prezzo\u201d.<\/p>\n
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Fonte: Idealista 02\/04\/2025<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Ecco cosa ha precisato la Cassazione
\nLa Cassazione si \u00e8 espressa in tema di contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":398,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[64,298,85,299,297],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/397"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=397"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/397\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":400,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/397\/revisions\/400"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/398"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=397"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=397"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=397"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}