{"id":475,"date":"2026-08-21T20:00:37","date_gmt":"2026-08-21T18:00:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/?p=475"},"modified":"2026-08-28T11:53:02","modified_gmt":"2026-08-28T09:53:02","slug":"condominio-autogestito-come-funziona-e-quando-davvero-applicarlo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/condominio-autogestito-come-funziona-e-quando-davvero-applicarlo\/","title":{"rendered":"Condominio autogestito, come funziona e quando davvero applicarlo"},"content":{"rendered":"<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Abitare in uno stabile condiviso comporta la necessit\u00e0 di prendere decisioni congiunte, per la corretta cura e manutenzione delle aree comuni. Ma pu\u00f2 esistere un\u00a0<strong>condominio autogestito<\/strong>, ovvero privo di un amministratore formalmente incaricato? In linea generale, questa configurazione si verifica quando i proprietari decidono di gestire le parti comuni in modo autonomo, ad esempio delegando le incombenze quotidiane a un condomino facente funzione.<\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">\u00c8 per\u00f2 necessario sapere che, ai sensi dell\u2019articolo 1129 del Codice Civile, per gli stabili con pi\u00f9 di 8 proprietari \u00e8 obbligatoria la nomina di un amministratore professionista. Al di sotto di questa soglia, i proprietari possono scegliere tra autogestione e nomina volontaria.<\/p>\n<p id=\"e89d1249d4ac2a670cb34fc5ad515484e\"><strong>Un condominio si pu\u00f2 autogestire?<\/strong><\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">\u00c8 utile comprendere se un condominio si possa autogestire. Ai sensi dell\u2019articolo 1129 del Codice Civile, l\u2019<strong>obbligo di un amministratore<\/strong>\u00a0\u00e8 previsto solo per gli stabili con pi\u00f9 di 8 proprietari. Questo significa che, al di sotto di questa soglia, il condominio pu\u00f2 autonomamente decidere se:<\/p>\n<ul>\n<li dir=\"ltr\"><strong>autogestirsi<\/strong>, garantendo comunque l\u2019ottemperanza alle normative vigenti, ad esempio con il rispetto delle norme di convocazione dell\u2019assemblea o di ripartizione delle spese;<\/li>\n<li dir=\"ltr\"><strong>affidarsi a un professionista<\/strong>\u00a0su base volontaria.<\/li>\n<\/ul>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">L\u2019autogestione garantisce che riunioni, bilanci e delibere abbiano lo stesso valore legale di un edificio amministrato in via tradizionale, sempre all\u2019interno dei confini stabiliti dalla legge.<\/p>\n<p id=\"ed19edb0e475717201dae01e838a08626\"><strong>In quali casi \u00e8 possibile autogestire un condominio<\/strong><\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Entrando maggiormente nel dettaglio, \u00e8 necessario analizzare quali siano i precisi casi che permettono a uno stabile di autogestirsi. In questo senso, il riferimento \u00e8 sempre all\u2019articolo 1129 del Codice Civile, che impone appunto l\u2019obbligo dell\u2019amministratore per i condomini con pi\u00f9 di 8 proprietari. Tuttavia, questa soglia genera spesso confusione:<\/p>\n<ul>\n<li dir=\"ltr\">l\u2019obbligo \u00e8 da intendersi\u00a0<strong>a partire dal nono proprietario<\/strong>\u00a0in poi;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">ai fini della soglia, si devono considerare i condomini e non le unit\u00e0 abitative. In un condominio da 10 appartamenti, se i proprietari totali sono massimo 8, l\u2019obbligo non sussiste.<\/li>\n<\/ul>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Ancora, \u00e8 bene sapere che i vincoli di legge si applicano anche a situazioni particolari, come nel caso dell\u2019<strong>autogestione di un condominio di case popolari<\/strong>: le soglie di legge rimangono invariate, nonostante si tratti di edilizia residenziale pubblica.<\/p>\n<p id=\"e23a45f0f66625ca6aee67a6fbe66a4ad\"><strong>Quando i condomini possono autoconvocarsi<\/strong><\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Indipendentemente il condominio sia autogestito o preveda un amministratore, l\u2019assemblea \u00e8 sempre l\u2019organo sovrano per le decisioni comuni. Ma quando i condomini hanno possibilit\u00e0 di autoconvocarsi?<\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">In base all\u2019articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, i residenti possono prendere l\u2019iniziativa di\u00a0<strong>riunirsi autonomamente<\/strong>:<\/p>\n<ul>\n<li dir=\"ltr\">in occasione della\u00a0<strong>primissima assemblea<\/strong>, indispensabile per dare il via alla vita condominiale, allo scopo di approvare le tabelle millesimali o per redigere il regolamento;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">in presenza dell\u2019amministratore, se quest\u2019ultimo si rifiuta di\u00a0<strong>convocare l\u2019assemblea<\/strong>\u00a0o ritarda nel farlo, purch\u00e9 la richiesta provenga da almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore millesimale dello stabile;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">nelle situazioni di\u00a0<strong>gestione autonoma<\/strong>\u00a0perch\u00e9, mancando una figura formale preposta, chiunque tra i proprietari ha il diritto di diramare avvisi per discutere di urgenze o pianificare la manutenzione.<\/li>\n<\/ul>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">\u00c8 bene ricordare che, in base all\u2019articolo 1130 del Codice Civile, l\u2019assemblea deve riunirsi almeno una volta all\u2019anno per l\u2019approvazione del rendiconto, entro 180 giorni dal termine del periodo di gestione.<\/p>\n<p id=\"ec97bb9a34de65a26e21c8b1814ab62b5\"><strong>Chi sostituisce l\u2019amministratore in un condominio autogestito<\/strong><\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">In assenza di un amministratore, l\u2019assemblea pu\u00f2 delegare le operazioni di gestione a una figura interna allo stabile. La persona prescelta assume il ruolo di condomino\u00a0<strong>facente funzioni del condominio<\/strong>\u00a0e, pi\u00f9 precisamente, si dovr\u00e0 occupare di:<\/p>\n<ul>\n<li dir=\"ltr\">registrare e raccogliere le quote delle spese dagli altri condomini, assicurandosi che la cassa comune venga gestita correttamente;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">gestire i rapporti e i contratti con i fornitori esterni, come ad esempio l\u2019impresa di pulizie o l\u2019azienda che provvede alla manutenzione dell\u2019ascensore;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">pagare gli oneri a carico del condominio, come le utenze relative alle parti comuni;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">conservare tutta la documentazione contabile e le relative fatture, mettendole a disposizione su richiesta degli altri condomini, per assicurare trasparenza nella gestione.<\/li>\n<\/ul>\n<p id=\"e40332d69ba8aa85b2fae7bbd76825b19\"><strong>Quali requisiti deve avere un condomino facente funzione<\/strong><\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">\u00c8 inoltre utile sapere se, per assumere il ruolo di condomino facente funzione, sia necessario il rispetto di specifici\u00a0<strong>requisiti<\/strong>. A differenza degli amministratori professionisti, i quali sono chiamati a rispettare anche i requisiti tecnici stabiliti dall\u2019articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, per la gestione interna basta rispettare quelli di onorabilit\u00e0.<\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Nel dettaglio, \u00e8 pi\u00f9 che sufficiente che il condomino prescelto:<\/p>\n<ul>\n<li dir=\"ltr\">goda del\u00a0<strong>pieno esercizio dei diritti civili<\/strong>\u00a0e non sia stato condannato per i reati contro la Pubblica Amministrazione, il patrimonio o altri non colposi, con pena di 2-5 anni;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">non sia sottoposto a<strong>\u00a0misure di prevenzione<\/strong>, n\u00e9 sia iscritto nel pubblico registro dei protesti.<\/li>\n<\/ul>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Dopodich\u00e9, \u00e8 utile che il facente funzioni abbia una buona capacit\u00e0 organizzativa e conosca le principali normative, al fine di non esporre lo stabile a sanzioni. Ancora, deve avere a disposizione del tempo sufficiente per dedicarsi alla gestione stessa del condominio, meglio ancora se dimostra spiccate capacit\u00e0 di mediazione per risolvere i conflitti.<\/p>\n<p id=\"e19085232d7cfd162b53fa34346485857\"><strong>Di cosa si deve occupare il condominio autogestito<\/strong><\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Il fatto che il condominio sia autogestito<strong>\u00a0non cancella i doveri imposti dalla normativa vigente<\/strong>, in particolare quelli previsti dall\u2019articolo 1130 del Codice Civile. Ma di quali attivit\u00e0 ci si deve occupare?<\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">In linea generale, il condominio autogestito \u00e8 chiamato a:<\/p>\n<ul>\n<li dir=\"ltr\">aprire il\u00a0<strong>conto corrente<\/strong>\u00a0intestato allo stabile, essenziale per tracciare ogni entrata e uscita;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">predisporre il\u00a0<strong>rendiconto chiaro<\/strong>\u00a0delle spese sostenute durante l\u2019anno, unito al preventivo per le uscite dell\u2019esercizio successivo, da approvare in assemblea;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">gestire l\u2019<strong>anagrafe condominiale<\/strong>, che dovr\u00e0 risultare sempre aggiornata;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">eseguire i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile, in base alle delibere approvate;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">gestire i<strong>\u00a0rapporti con fornitori<\/strong>, autorit\u00e0 e Fisco, secondo le procedure di legge;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">adempiere agli obblighi di legge in materia di\u00a0<strong>sicurezza<\/strong>\u00a0&#8211; ad esempio, le norme antincendio o di corretta manutenzione degli impianti &#8211; e di\u00a0<strong>privacy<\/strong>, come nel caso dell\u2019installazione di sistemi di videosorveglianza.<\/li>\n<\/ul>\n<p id=\"e940b83e4e3edc0cfa25c6303114a1ed6\"><strong>Quali sono i vantaggi del condominio autogestito<\/strong><\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Per gli stabili che non sono sottoposti all\u2019obbligo di un amministratore, la scelta dell\u2019autogestione pu\u00f2 portare a importanti\u00a0<strong>vantaggi<\/strong>. Innanzitutto, di natura economica: viene azzerata la spesa relativa agli oneri e ai rimborsi dello stesso professionista.<\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Ancora, i\u00a0<strong>processi decisionali\u00a0<\/strong>possono essere mediamente pi\u00f9 rapidi e aderenti alle esigenze dei residenti, considerando come il facente funzioni sia anch\u2019esso un condomino. Relativamente a questo vantaggio, \u00e8 utile aggiungere che:<\/p>\n<ul>\n<li dir=\"ltr\">si pu\u00f2 disporre di un controllo maggiormente diretto sulle spese, grazie anche a una maggiore flessibilit\u00e0 nella gestione quotidiana;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">l&#8217;autogestione spesso rafforza i rapporti di vicinato e il senso di responsabilit\u00e0 civica, proprio per via della natura diversa che caratterizza le relazioni fra i vari condomini.<\/li>\n<\/ul>\n<p id=\"e92ee701adedc115da9f54ea1699d2f0e\"><strong>Quando un condominio autogestito \u00e8 svantaggioso<\/strong><\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Allo stesso modo, vi possono essere dei fattori negativi da prendere in considerazione, optando eventualmente per la nomina volontaria di un amministratore. In particolare, bisogna considerare i seguenti\u00a0<strong>svantaggi<\/strong>:<\/p>\n<ul>\n<li dir=\"ltr\">il condomino facente funzioni si fa carico di oneri importanti, senza che sia formalmente previsto un compenso economico;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">un maggior rischio di\u00a0<strong>errori burocratici e fiscali<\/strong>, soprattutto se il condomino prescelto non dispone di competenze specifiche in materia;<\/li>\n<li dir=\"ltr\">una maggiore\u00a0<strong>instabilit\u00e0 di gestione<\/strong>, che si manifesta quando il facente funzioni decide di vendere casa o di dimettersi, costringendo i residenti a trovare un nuovo referente fra di loro.<\/li>\n<\/ul>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Infine, in caso di contrapposizioni o morosit\u00e0, non bisogna sottovalutare che la presenza di un gestore interno potrebbe non garantire una sufficiente neutralit\u00e0 per la risoluzione rapida delle dispute.<\/p>\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">\n<p dir=\"ltr\" data-mrf-recirculation=\"[Article] Inline paragraph\">Fonte: Idealista 21\/08\/2026<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il condominio autogestito \u00e8 possibile quando i proprietari sono massimo 8, tramite la figura del condomino facente funzione<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":476,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[401,397,400,399,398],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/475"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=475"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/475\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":477,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/475\/revisions\/477"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/476"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=475"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=475"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=475"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}