{"id":483,"date":"2026-10-30T20:01:14","date_gmt":"2026-10-30T19:01:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/?p=483"},"modified":"2026-11-02T18:32:57","modified_gmt":"2026-11-02T17:32:57","slug":"relazione-notarile-preliminare-cose-e-quando-serve-per-il-mutuo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/relazione-notarile-preliminare-cose-e-quando-serve-per-il-mutuo\/","title":{"rendered":"Relazione notarile preliminare, cos\u2019\u00e8 e quando serve per il mutuo"},"content":{"rendered":"<p>Quando ci si appresta ad acquistare un\u2019abitazione avvalendosi di un finanziamento, si rendono necessari diversi controlli, a protezione sia dell\u2019acquirente che dell\u2019istituto di credito. Fra i tanti passi da compiere, \u00e8 necessario presentare anche la relazione notarile preliminare: un documento, redatto dal notaio, che cristallizza la storia giuridica, ipotecaria e catastale dell\u2019edificio. Si tratta di uno strumento indispensabile per la valutazione di un mutuo, perch\u00e9 testimonia le condizioni dell\u2019immobile e l\u2019assenza di ipoteche, vincoli o gravami che potrebbero renderne impossibile l\u2019erogazione.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Cos\u2019\u00e8 la relazione notarile preliminare<\/strong><\/p>\n<p>Affinch\u00e9 si possa sottoscrivere un contratto definitivo di compravendita, ed eventualmente erogare le somme connesse al\u00a0<strong>mutuo<\/strong>, \u00e8 indispensabile verificare che l\u2019immobile non presenti anomalie o iscrizioni pregiudizievoli. Per questa ragione, il\u00a0notaio esegue una relazione notarile preliminare: un\u2019indagine retrospettiva di almeno 20 anni &#8211; non a caso, viene chiamata anche\u00a0relazione notarile ventennale &#8211; per testimoniarne la storia in termini di visure catastali e ipotecarie, nonch\u00e9 la continuit\u00e0 delle trascrizioni sui registri immobiliari, ai sensi dell\u2019articolo 2650 del Codice Civile.<\/p>\n<p>A livello pratico, la relazione si occupa di:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>identificare l\u2019immobile<\/strong>, con indirizzo, dati catastali e confini;<\/li>\n<li>testimoniare tutti i\u00a0<strong>passaggi di propriet\u00e0<\/strong> nel periodo di analisi in oggetto;<\/li>\n<li>segnalare eventuali\u00a0<strong>ipoteche<\/strong>, pignoramenti, servit\u00f9 o altre formalit\u00e0 pregiudizievoli;<\/li>\n<li>confermare che il venditore possa disporre liberamente dell\u2019immobile.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La relazione viene preparata su richiesta della banca e, di solito, viene inoltrata all\u2019istituto di credito prima della delibera definitiva del finanziamento.<\/p>\n<p><strong>Un esempio di relazione notarile preliminare<\/strong><\/p>\n<p>Per comprendere come si presenta la relazione notarile preliminare, \u00e8 utile ricorrere a un\u00a0<strong>esempio<\/strong>. Seguendo i modelli standard elaborati dal Consiglio Nazionale del Notariato e condivisi con l\u2019ABI, a un notaio viene richiesto di stilare il documento per la compravendita di un appartamento a Milano. Proceder\u00e0 quindi a un\u2019<strong>analisi ventennale dell\u2019immobile<\/strong>, confrontando proprietari, visure, ipoteche e trascrizioni nei registri immobiliari, per poi inserire nella relazione:<\/p>\n<ul>\n<li>l\u2019<strong>identificazione<\/strong> certa dell\u2019immobile oggetto di vendita, in questo caso un appartamento sito in via Roma 10 a Milano e presente al Catasto Fabbricati come categoria A\/2 sul Foglio 45, Particella 123, Subalterno 8;<\/li>\n<li>la\u00a0<strong>classe<\/strong> dell\u2019immobile, 3 per l\u2019esempio in oggetto, e la sua\u00a0<strong>rendita catastale<\/strong> di 950 euro;<\/li>\n<li>la ricostruzione della continuit\u00e0 dei\u00a0<strong>passaggi di propriet\u00e0<\/strong>, testimoniando che fino al 2017 l\u2019appartamento \u00e8 risultato intestato a Mario Rossi, per poi essere venduto all\u2019attuale proprietario Luigi Bianchi nello stesso anno;<\/li>\n<li>l\u2019esito delle\u00a0<strong>ispezioni ipotecarie<\/strong> presso i registri immobiliari dell\u2019Agenzia delle Entrate, che testimoniano l\u2019assenza di ipoteche giudiziali, pignoramenti o altri pregiudizi sull\u2019immobile.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>La relazione notarile preliminare \u00e8 obbligatoria?<\/strong><\/p>\n<p>Poich\u00e9 questo documento \u00e8 spesso considerato indispensabile dagli istituti di credito, pu\u00f2 sorgere una pi\u00f9 che legittima domanda: l<strong>a\u00a0relazione notarile preliminare \u00e8 obbligatoria<\/strong>?<\/p>\n<p>Non esistono disposizioni di legge generali che impongano la stesura del documento, ma nella prassi operativa \u00e8 diventato un passaggio di fatto obbligato. Per le banche \u00e8 infatti essenziale soddisfare le cautele sul credito fondiario stabilite dal D.Lgs 385\/1993 e, di conseguenza, la relazione ventennale permette di:<\/p>\n<ul>\n<li>accertarsi che l\u2019ipoteca che verr\u00e0 concessa a favore dell\u2019istituto di credito risulti efficace e di primo grado;<\/li>\n<li>escludere pregressi pignoramenti, ipoteche giudiziali, vincoli o pregiudizi;<\/li>\n<li>garantire i requisiti di trasparenza e prudenza nella concessione dei finanziamenti, cos\u00ec come previsto dalla prassi bancaria.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Il rapporto tra relazione notarile preliminare e mutuo<\/strong><\/p>\n<p>Il legame tra il documento e la richiesta di finanziamento \u00e8 fondamentale, perch\u00e9 rappresenta il ponte tra l\u2019<strong>istruttoria<\/strong> e il\u00a0<strong>rogito<\/strong>. Infatti, una volta depositate l\u2019istruttoria reddituale del cliente e la perizia tecnica dell\u2019immobile, la banca richiede al notaio la\u00a0<strong>relazione notarile preliminare per il mutuo<\/strong>, per verificare la consistenza giuridica del bene.<\/p>\n<p>Senza questo passaggio formale, l\u2019iter potrebbe interrompersi e l\u2019istituto di credito potrebbe negare l\u2019erogazione. Questo perch\u00e9 la relazione non solo fotografa lo stato dell\u2019immobile e la sua storia, ma riduce il rischio di contenziosi postumi legati a vizi occulti o pretese di terze parti, come eventuali eredi.<\/p>\n<p>A tenerne debito conto \u00e8 anche l\u2019acquirente che, oltre ad avvalersi di strumenti per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze, dovrebbe sempre accertarsi sulla natura e il passato dell\u2019immobile, preferibilmente prima di stringere il\u00a0compromesso e, in ogni caso, prima del rogito.<\/p>\n<p><strong>Che differenza c\u2019\u00e8 tra relazione notarile preliminare e definitiva<\/strong><\/p>\n<p>A questo scopo, \u00e8 utile anche distinguere fra le diverse tipologie di relazione che il notaio pu\u00f2 eseguire:<\/p>\n<ul>\n<li>la\u00a0<strong>relazione notarile preliminare<\/strong> fotografa la situazione giuridica dell\u2019immobile, prima del trasferimento di propriet\u00e0. Si tratta quindi di un passaggio che, oltre a offrire rassicurazioni alla banca, contribuisce a consolidare i diritti dell&#8217;acquirente prima del rogito;<\/li>\n<li>la\u00a0<strong>relazione notarile definitiva<\/strong> certifica che l\u2019atto \u00e8 stato rogato e che l\u2019ipoteca \u00e8 stata correttamente iscritta nei registri immobiliari.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Quando si fa la relazione notarile preliminare<\/strong><\/p>\n<p>Allo stesso modo, \u00e8 necessario anche conoscere i tempi tecnici indispensabili per la stesura del documento. In altre parole,\u00a0<strong>quando si fa la relazione notarile preliminare?<\/strong><\/p>\n<p>Di solito, il notaio redige l\u2019attestazione su richiesta della banca, dopo la valutazione della situazione reddituale del richiedente e della perizia sull\u2019immobile tramite il tecnico incaricato. <strong>I\u00a0tempi per la relazione notarile preliminare sono variabili<\/strong> &#8211; generalmente, un paio di settimane &#8211; a seconda della complessit\u00e0 della storia dell\u2019immobile e dei suoi passaggi di propriet\u00e0.<\/p>\n<p><strong>Cosa serve e quali documenti produrre per la relazione notarile preliminare<\/strong><\/p>\n<p>Affinch\u00e9 il documento possa essere correttamente stilato, \u00e8 necessario che il notaio abbia accesso ad alcuni precisi materiali. Ma\u00a0cosa serve per la <strong>relazione notarile preliminare<\/strong>?<\/p>\n<p>In linea generale, i\u00a0documenti necessari per la relazione notarile preliminare comprendono:<\/p>\n<ul>\n<li>i\u00a0<strong>documenti di identit\u00e0<\/strong> e i codici fiscali di acquirente, venditore ed eventuali garanti;<\/li>\n<li>i\u00a0<strong>certificati anagrafici<\/strong>\u00a0di stato civile o l\u2019estratto di matrimonio;<\/li>\n<li>l\u2019<strong>atto di provenienza dell\u2019immobile<\/strong> o, ancora, la dichiarazione di successione completa di certificato di morte;<\/li>\n<li>le\u00a0visure e le planimetrie catastali;<\/li>\n<li>la copia delle<strong>\u00a0perizie bancarie<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Quali sono i documenti richiesti al venditore<\/strong><\/p>\n<p>A questo scopo, \u00e8 utile ricordare che la parte venditrice ha l\u2019onere di fornire i titoli storici che attestano la legittima propriet\u00e0 del bene e la regolarit\u00e0 dei passaggi pregressi. Di conseguenza, il venditore dovr\u00e0 fornire:<\/p>\n<ul>\n<li>il <strong>titolo d\u2019acquisto originario<\/strong>, completo delle note di trascrizione e della voltura catastale storica;<\/li>\n<li>gli atti di accettazione espressa o tacita dell\u2019<strong>eredit\u00e0<\/strong>, in caso l\u2019immobile provenga da una successione;<\/li>\n<li>le eventuali\u00a0<strong>autorizzazioni giudiziarie<\/strong> o i provvedimenti del giudice tutelare in presenza di soggetti minori o incapaci.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito<\/strong><\/p>\n<p>Ma quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito? Una volta stilato il documento e consegnata la relazione alla banca, l\u2019istituto di credito impiega un tempo variabile &#8211; solitamente, entro un paio di settimane &#8211; per deliberare l\u2019<strong>erogazione del mutuo<\/strong>. Una volta approvato, la data dell\u2019atto viene fissata entro la scadenza della delibera, di norma valida dai tre ai sei mesi.<\/p>\n<p>Eventuali complessit\u00e0 &#8211; come la necessit\u00e0 di cancellare un\u2019ipoteca gi\u00e0 esistente o regolarizzare una difformit\u00e0 catastale &#8211; possono prolungare le tempistiche.<\/p>\n<p><strong>Come si stabilisce il prezzo della relazione notarile preliminare<\/strong><\/p>\n<p>Un fattore da prendere in debita considerazione \u00e8 relativo alla spesa per la produzione del documento. <strong>Il\u00a0prezzo della relazione notarile preliminare<\/strong> viene calcolato dal notaio tenendo conto delle complessit\u00e0 delle indagini ipotecarie effettuate, del numero di passaggi di propriet\u00e0 storici da ricostruire, nonch\u00e9 dalla complessit\u00e0 e dall\u2019urgenza della pratica<\/p>\n<p>Di norma, il professionista tiene anche conto delle spese vive e dei tributi speciali, ad esempio per le ispezioni telematiche nei pubblici registri, oltre che del suo onorario.<\/p>\n<p><strong>Quanto costa una relazione notarile preliminare<\/strong><\/p>\n<p>Non esiste una tariffa fissa per l\u2019elaborazione di una relazione notarile preliminare, anche perch\u00e9 il D.L. 1\/2012 ha liberalizzato gli onorari notarili. La cifra dipende quindi dal professionista prescelto e dalla complessit\u00e0 della verifica storica effettuata.<br \/>\nIndicativamente, si pu\u00f2 segnalare una forbice tra i 300 e gli 800 euro, a cui vanno sommate le spese per i diritti di ispezione ipotecaria e catastale.<\/p>\n<p><strong>Chi paga la relazione notarile preliminare<\/strong><\/p>\n<p>Infine, \u00e8 utile sapere a chi spetti il pagamento della relazione notarile preliminare. Sebbene venga richiesta dalla banca per tutelare i propri interessi patrimoniali, la spesa \u00e8 a carico del\u00a0mutuatario, cio\u00e8 della persona che procede alla richiesta di finanziamento.<\/p>\n<p>\u00c8 per\u00f2 utile sapere che, se il mutuo \u00e8 finalizzato all\u2019acquisto della prima casa, la relazione pu\u00f2 rientrare nelle spese accessorie detraibili al 19%, per un tetto di 4.000 euro, in sede di dichiarazione dei redditi.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Fonte: Idealista 30\/10\/2026<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La relazione notarile preliminare serve per fotografare la storia dell&#8217;immobile prima dell&#8217;erogazione di un finanziamento<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":484,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[415,413,414,412,416],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/483"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=483"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/483\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":485,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/483\/revisions\/485"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/484"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=483"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=483"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.immobiliarista.com\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=483"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}