Diritto di abitazione: cosa si intende?

Il diritto di abitazione nel Codice Civile è sancito dall’art. 1022 ed è definito come il diritto di vivere un bene altrui in maniera limitata al proprio bisogno; infatti, il soggetto titolare non può destinare l’immobile ad altri usi, per esempio utilizzandolo come ufficio o magazzino. L’abitazione, le terrazze e i giardini devono considerare i requisiti di abitabilità.

Le persone fisiche godono di questo diritto, viceversa le persone giuridiche ne sono escluse. Inoltre, viene esplicato nell’art. 1023 del Codice Civile, la possibilità di ampliare il diritto di abitazione anche ai figli nati anche dopo che è iniziato a valere il diritto e sono inclusi anche i figli adottivi e quelli riconosciuti. Anche i soggetti che prestano servizi alla famiglia beneficiano di questo diritto.

Cessione del diritto di abitazione

L’art. 1024 stabilisce che:

  • il titolare del diritto di abitazione può utilizzare la casa nei limiti delle sue esigenze e di quelle della sua famiglia;
  • l’edificio non può essere ceduto o dato in locazione.

Gli obblighi del titolare del diritto di abitazione

L’art.1025 definisce gli obblighi del titolare del diritto di abitazione, tra cui:

rispetto della destinazione economica;
avere cura della casa;
consegnare la casa in condizioni ottimali;
non cedere o dare in affitto l’abitazione.
Infine, il titolare ha il dovere di eseguire la manutenzione ordinaria di cui ne sostiene interamente le spese.

Quando decade il diritto di abitazione?

La durata del diritto di abitazione è limitata e la sua estinzione è riconducibile a numerosi fattori, gli elementi principali che determinano l’estinzione del diritto di abitazione sono:

  • morte del titolare;
  • rinuncia del titolare presso l’immobile in oggetto;
  • scadenza del contratto: la scadenza del termine ne determina la fine;
  • perimento del bene: conseguente ad un crollo o alla demolizione;

L’estinzione del diritto può avvenire anche per consolidazione, cioè quando il titolare del diritto diventa proprietario del bene. Nel momento in cui decade il diritto di abitazione, l’habitator deve restituire l’abitazione al legittimo proprietario nelle medesime condizioni in cui l’ha ottenuto.

Diritto di abitazione e IMU, chi paga?

Quando si parla di diritto di abitazione chi paga l’imu? Il titolare del diritto di abitazione è tenuto a pagare l’Imu anche nel caso si tratti di prima casa quando sono edifici che rientrano nella categoria catastale A1, A8 e A9. Il saldo dell’Imu avviene anche sulle pertinenze.

C’è l’esenzione Imu prima casa per il diritto di abitazione? È possibile beneficiare dell’esenzione solo se la prima casa appartiene alle categorie catastali dalla A2 alla A7. Infatti, secondo la norma sull’Imu 2021, i proprietari di immobili ubicati sul territorio italiano e i soggetti che risultano titolari di diritti reali di godimento su beni immobili, sono tenuti a pagare la tassa.

Diritto di abitazione e coniuge superstite

In caso di morte del titolare di un diritto di abitazione, il coniuge superstite non proprietario gode ancora dei diritti di abitazione dell’edificio destinato a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano. I titolari del diritto di abitazione sono soggetti passivi dell’imposta, per questo motivo il coniuge superstite è passivo di Imu. Se si tratta di abitazione principale, il coniuge superstite che risiede non deve pagare la tassa.

È possibile la vendita dell’immobile con diritto di abitazione per il coniuge superstite? I diritti di abitazione e di uso non possono essere ceduti o dati in locazione ad altri. Inoltre, si può verificare la perdita del diritto di abitazione del coniuge superstite nel caso in cui ci sia la revoca giudiziale: il giudice decide che l’ex coniuge non può più conservare il diritto di vivere nella casa coniugale.

Le differenze tra diritto di abitazione e usufrutto

Il diritto di abitazione, a differenza dell’usufrutto presenta maggiori limiti, infatti è valevole solo per la casa, mentre il diritto di usufrutto vale anche per immobili di varia natura. La difformità maggiore riguarda la possibilità di cedere il diritto: con l’usufrutto il titolare del diritto può dare in affitto il bene, stipulare un’ipoteca e può essere pignorabile, viceversa per il diritto di abitazione non è lecito sfruttare la casa per ottenere un guadagno, inoltre non è pignorabile.

Diritto di abitazione e pignorabilità: è possibile?

Il diritto di abitazione presume la possibilità di godere di cose altrui, e con questo il titolare si riserva il diritto di vivere in casa, soddisfando i propri bisogni e quelli della famiglia. Il diritto di abitazione non si può pignorare o ipotecare, proprio per questo prima di procedere con il pignoramento, il diritto viene trascritto nei registri immobiliari e lo stesso è opponibile al creditore pignorante. Pertanto, il creditore ha la possibilità di pignorare la nuda proprietà della casa, che successivamente viene venduta all’asta, e in tal caso continua ad essere gravata dal diritto di abitazione.

Come si costituisce il diritto di abitazione

Il diritto di abitare può costituirsi osservando le seguenti modalità:

  • stipulazione di un contratto: atto pubblico o scrittura privata;
  • il testamento;
  • per legge nel caso di morte di uno dei due coniugi per successione ereditaria;
  • per sentenza del giudice in caso di separazione o divorzio, il coniuge che ottiene l’affidamento dei figli beneficia anche di questo diritto;

Infine, il diritto di abitazione può istituirsi anche con l’usucapione. Il beneficiario ha la possibilità di abitare all’interno dell’immobile fino al termine del diritto, ma deve occuparsi di badare alla manutenzione ordinaria dell’abitazione e al pagamento dei tributi.

 

Fonte: Idealista 21/03/2023