La Cassazione si è espressa in tema di contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio. In tal caso, come regolarsi per poter usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa? E quando si decade dal beneficio? Vendiamo quanto è stato precisato, ricordando in particolare quanto previsto dall’articolo 27, comma 3, del Tur (Testo unico dell’imposta di registro): “Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore”.
La vicenda che ha portato la Cassazione ad esprimersi con l’ordinanza n. 5068 del 26 febbraio 2025 è stata ripresa da Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenza delle Entrate. La Cassazione si è trovata ad esaminare il caso riguardante un atto di compravendita stipulato il 22 giugno 2011 con il quale una società ha venduto a due coniugi, in regime di comunione legale, la piena proprietà di un immobile. In fase di registrazione, gli acquirenti hanno ottenuto le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.
Successivamente, il 7 aprile 2016, con atto pubblico di compravendita con riserva di proprietà in parte a favore proprio e in parte a favore di terzo, i coniugi hanno dichiarato di cedere in favore di un primo soggetto l’usufrutto vitalizio e in favore di un secondo soggetto la nuda proprietà della casa, al prezzo di euro 145mila euro, da pagare in maniera dilazionata. A garanzia della parte di prezzo dilazionato, i coniugi venditori si sono riservati il dominio sull’immobile, di conseguenza gli effetti della vendita sono stati subordinati all’effettivo e totale pagamento del prezzo pattuito. Una volta corrisposto integralmente il prezzo di acquisto da parte degli acquirenti, il 23 novembre 2017 è stato stipulato un atto di accertamento di avveramento della condizione, che è stato registrato il giorno seguente e con il quale gli acquirenti hanno conseguito il possesso legale del bene.
A quel punto, l’ufficio ha notificato ai due coniugi un avviso di liquidazione con il quale ha revocato l’agevolazione prima casa, dal momento che i due coniugi, in sede di stipula dell’atto di vendita con riserva della proprietà del 2016, avevano ceduto l’abitazione prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, senza aver acquistato, entro il termine perentorio di un anno, un altro immobile da adibire a propria abitazione.
L’atto è stato impugnato e la Ctp ha accolto il ricorso. L’ufficio ha quindi presentato appello e la Ctr della Campania ha confermato l’atto erariale “sul presupposto che, in tema di vendita con riserva di proprietà degli immobili con pagamento a rate, ai fini dell’imposta di registro l’effetto traslativo della vendita a rate è immediato (articolo 27, comma 3, Dpr n. 131/86), pertanto l’imposta va corrisposta al momento della registrazione dell’atto”. I contribuenti hanno quindi presentato ricorso in Cassazione, che lo ha rigettato con l’ordinanza n.5068 del 26 febbraio 2025, confermando la legittimità dell’operato e dei recuperi dell’ufficio.
La Cassazione ha ricordato che “l’articolo 27, comma 3, del Tur prevede espressamente, ai fini dell’imposta di registro, che non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore”.
Secondo quanto spiegato, la vendita con patto di riservato dominio, sotto il profilo civilistico, allaccia il momento di trasferimento della proprietà alla data di pagamento dell’intero prezzo; ai fini tributari conta l’anticipazione di materia imponibile, in considerazione della preminenza dell’interesse erariale. Bisogna poi sottolineare che la vendita con riserva di proprietà è equiparata alla vendita ordinaria ai fini dell’imposta di registro.
Di conseguenza, secondo quanto stabilito dalla Cassazione, “il soggetto che abbia beneficiato ai fini dell’imposta di registro del beneficio prima casa decade da detto beneficio ove entro il quinquennio aliena il medesimo bene riservandosi, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, il dominio sull’immobile, rilevando il momento della conclusione della vendita come stabilito dall’art. 27 TUR e non già il momento successivo del pagamento integrale del prezzo”.
Fonte: Idealista 02/04/2025